Вы здесь

Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации

Правовой ликбез для серпуховичей

Учитывая большое значение объектов недвижимости в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход или прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Действующее гражданское законодательство содержит определение сделки: сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

           Государственная регистрация сделки это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки. Для признания сделки законной в регистрирующем органе проводится правовая экспертиза, и именно ее назначение исключить регистрацию и признание недействительной, ничтожной сделки, свести к минимуму возможность оспорить регистрируемую сделку.

            Функции по государственной регистрации сделок возложено на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Московской области. Территориальный отдел в г. Серпухове находится по адресу ул. Володарского д. 29.

             В соответствии с вышесказанным на рис. 1.1 представлены сделки, которые подлежат регистрации,  направленные на передачу имущества в собственность, и  рис. 1.2   на передачу имущества во владение и пользование или обеспечение обязательства (залог).

 Сделки, подлежащие государственной регистрации                                                                                                  

Вид сделки

Законодательство

1. Договоры куплипродажи:

•              Жилого дома (части жилого дома)

•              Квартиры

•              Доли в праве собственности на 

        жилой дом или квартиру

2. Договоры продажи предприятия как имущественного комплекса

3.  Договоры мены:

•              жилого дома (части жилого дома), 

       квартиры (части квартиры

•              Доли в праве собственности на  

       жилой дом или квартиру

 

4. Сделки с гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах

5. Договоры дарения (независимо от назначения объекта)

•        Доли в праве собственности на них

6. Договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты

7. Договоры пожизненного содержания с иждивением

8. Договоры  аренды недвижимости, заключенные с правом выкупа

9. Договоры участия в долевом строительстве

Ст.558(п.2) ГК РФ

 

 

 

Ст.560(п.3) ГК РФ

 

Ст. 567(п.2) ГК РФ

 

 

 

Ст.22.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Введена ФЗ от 03.06.2006 № 73-ФЗ)

 

 

Ст. 574(п.3), ст. 582 ГК РФ

 

 

 

Ст. 584 ГК РФ

 

 

 

 

Ст. 601(п.2) ГК РФ

 

Ст. 624 ГК РФ

 

Ст. 4(п.3) ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

 

 Сделки, подлежащие государственной регистрации

Вид сделки

Законодательство

1.Договоры о залоге недвижимости

2.Договоры субаренды недвижимости

3.Договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 год

4. Договоры аренды предприятий как имущественных комплексов

5. Договоры безвозмездного срочного пользования участком лесного фонда

6. Договоры о залоге права аренды недвижимости

Ст.339(п.3) ГК РФ

Ст. 615(п.2) ГК РФ

Ст.651(п.2)ГК РФ, ст. 93 ЛК РФ

 

 

 

Ст.658 (п.2) ГК РФ

 

Ст. 9, 93 ЛК РФ

 

Ст. 5 (п.5) Закона об ипотеке

 

Сделки с недвижимым имуществом, не подлежащие государственной регистрации, но являющиеся основанием регистрации права собственности

          Для правильного оформления прав на недвижимость надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы:

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п.2 ст. 223 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст.   4 Закона о регистрации прав). Примерами ограничений права являются, например, арест, залог недвижимости  (ипотека).

3. Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, установленных  ГК (п. 1 ст. 164 ГК РФ), и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

      Итак, Гражданским кодексом и Законом о регистрации прав устанавливаются три вида государственной регистрации:

• регистрация прав (наличия, возникновения, перехода);

• регистрация ограничений (обременений) прав;

• регистрация сделок. 

  Регистрация ранее возникшего права в учреждении государственной регистрации требуется только перед сделкой и (или) переходом права заключением договора куплипродажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти.

Но не все сделки с недвижимостью  подлежат государственной регистрации. Не требуется государственная регистрация;

предварительного договора (ст. 429 ГК РФ);

договора куплипродажи, мены недвижимости  нежилого назначения (дач и садовых домов, гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). В этом случае необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК), которая представляет собой одновременное внесение записи о праве покупателя и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;

соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Но возникновение долей в праве или их увеличение (уменьшение) подлежит государственной регистрации.

договор реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости.

         Но проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Во всех случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст. 551 ГК РФ), поэтому проверка законности договоров куплипродажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида отчужденной недвижимости.

Система Orphus